学法网1.物业维护电梯有法律依据吗?
现行的相关物业管理规定也明确把电梯维护列为物业管理的范畴。
国务院发布的《物业管理条例》提出，电梯、绿化等小区的共用设施由小区物业管理处负责管理。这些物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，物业管理应当及时进行维修养护，有关业主也应积极配合。
另外，《住宅专项维修资金管理办法》规定，住宅专项维修资金是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。而共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、路灯、沟渠、非经营性车场、车库、公益性文体设施等。
2.我国法律对于对电梯各方职责的划分是怎样的?
特种设备属于共有的共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。
对于住宅电梯全体业主是电梯的产权共有人，物业公司进行管理并承担相应责任。 质监部门介绍说，通过对多起电梯安全事故的分析后发现，一方面和使用者不注意细节有关系，这些细节经年累月最终质变为造成事故的因素。
另一方面，物业公司选择社会上的一些低价维保公司，导致维保工作不能有效到位，这一问题更为突出地存在于住宅电梯中。 新法明确责任安装维修使用各负其责 电梯作为跟广大市民工作和生活息息相关的一类特种设备，使用安全一直深受关注。
市质监局特设处相关负责人介绍：“新法实施后，电梯厂家只需承担生产环节的安全责任，使用环节的责任由使用管理单位来承担，把责任进行了细化。 ” 根据新法规定：电梯的安装、改造、修理必须由电梯制造单位或者其委托的依照本法取得相应许可的单位进行，电梯制造单位对电梯安全性能负责。
电梯的维护保养单位对其维护保养的电梯的安全性能负责。当电梯在运行中发生故障，如门不能打开、停止运行等等，负责日常维护保养的单位接到信息后，必须立即赶赴现场，正确进行救援和修复。
住宅小区电梯安全管理问题，法律也作了专门规定：如果业主委托物业服务单位管理小区的电梯，物业服务单位应当依法履行安全管理义务。一旦发生事故，物业服务单位如果没有尽到安全管理义务，应当承担相应的责任。
新法规定，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。 共有人未委托的，由共有人或者实际管理人履行管理义务，承担相应责任。
对于住宅电梯，全体业主是电梯的产权共有人。现实中，往往是物业公司进行管理，其管理权和责任就发生转移，这时物业公司就应当履行特种设备使用单位的义务，是电梯管理的首要责任人。
对此，市质监局相关负责人解释说，以后，家庭电梯一旦出现故障，居民首先要找物业公司，如果涉及到电梯制造等问题，则由物业公司再跟其他单位协调。 因为物业公司收取的物业费中有相当的比重属于电梯管理一项，物业公司就应该行使职责并承担责任。
发生事故最高可罚责任单位200万元 市质监局相关负责人介绍说：“以往存在这样一种现象，电梯发生事故后，相关责任人违法成本太低，无法戳到‘痛处’，导致部分责任人依然我行我素，把利益放在第一，《特种设备安全法》（以下简称《特设法》）为此加大了对违法行为的惩罚力度。 ” 新法规定，使用单位使用未经检验或者检验不合格电梯的，责令停止使用有关特种设备，处三万元以上三十万元以下罚款；未经许可，擅自从事电梯维护保养的，责令停止违法行为，处一万元以上十万元以下罚款，有违法所得的，没收违法所得；电梯的维护保养单位未按照本法规定以及安全技术规范的要求，进行电梯维护保养的，处一万元以上十万元以下罚款；销售、出租未经检验或检验不合格的电梯，将被没收电梯设备，处三万元以上三十万元以下罚款，并没收违法所得；电梯经营、使用单位擅自动用被查封的电梯，责令改正，处五万元以上二十万元以下罚款。
对发生重大事故负有责任的单位，除依法承担赔偿外，最高处以200万元罚款，给电梯等设备的安全监管戴上“紧箍咒”。
3.物业服务企业将电梯的日常维护转包给第三人是否违反法律规定
根据 《物业管理条例》第四十条规定，物业服务企业可以将物业管理区域内 的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物 业管理一并委托给他人。
这里的专项服务业务，是指保安、保洁、绿化、电梯等共用设施设备的维护等服务业务。由于物业服务企业管理的范 围广，不可能对每项都精通，应允许物业服务企业将这些专项服务项目 转包给专业的服务企业，如专业的保洁公司、保安服务公司、设备维修 公司、绿化公司等。
在专项服务业务委托之后，物业服务企业和业主之 间，仍然是物业服务合同关系；物业服务企业和专业服务企业之间，属于委托服务合同或者承揽合同关系。委托服务合同的内容不得与物业 服务合同的内容相抵触，且专业服务企业在履行委托服务合同时，应当 遵守物业管理区域内的规章制度，不得侵害业主的合法权益。
根据法律规定，物业服务企业不得将整体服务业务委托给他人。根 据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题 的解释》第二条规定，物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务 业务一并委托他人而签订的委托合同，业主委员会或者业主请求确认 该合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持。
因此，物业服务 企业将全部物业管理一并委托他人的合同是无效的。
4.物业限制业主使用电梯合法吗
若该电梯属于业主日常使用客梯，物业限制使用，那么物业限制使用是违法的，违法物业合同；若该电梯属于货梯或者应急电梯，那么物业限制使用属于合理使用，不违法。
根据《中华人民共和国物权法》：
七十条 对建筑物区分所有权
业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
第七十一条 业主对专有部分行使所有权
业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
第七十二条 业主对共有部分的权利义务
业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。 业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。
第七十三条 建筑区划内的场所归属
建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
扩展资料：
根据《物业管理条例》：
第二条
本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
第五十条
业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。因维修物业或者公共利益，业主确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会和物业服务企业的同意。
物业服务企业确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得业主委员会的同意。业主、物业服务企业应当将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。
第五十四条
利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。
第五十五条
物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。
责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
参考资料来源：百度百科-中华人民共和国物权法
5.法律对高层电梯使用有什么要求住户有什么权利
电梯作为机电合一的一种空间垂直运输设备，随着高层住宅的大量建造，其应用更加广泛。
然而，随着时间的推移，当高层住宅电梯渐渐步入“老年”后，故障、维修、更新由此产生的一系列费用又会成为一道生活难题。特别是近年来，电梯关人、“咬人”事故频发，而最近发生的电梯“吃人”更是让大家心里发生恐惧，发生电梯责任事故后，制造厂家、维保企业、物业公司、业主等又经常是相互推卸责任“踢皮球”，要解决重重困境，首先必须理顺法律关系，解决好所涉及的法律难题。
由于篇幅所限，本文试以物权法为视角，探讨解决高层住宅电梯使用过程中的问题。一、高层住宅电梯使用问题家住江苏省句容市华阳镇都市晴园小区的洪先生近日购房时遇到了难题，本来在看中一幢高层住宅，却被亲戚的一句话乱了分寸：“现在用着电梯怪舒服，20 年后电梯该大修或需要换新的时候，该怎么办？”对于洪先生的购房顾虑，笔者对位于我市几家规模较大的楼盘进行了走访，均被告知房地产开发商在交付房子后即与用户没有什么关系了，一部住宅电梯就是该电梯所有对应用户的共同财产。
当问到高层住宅电梯出现了故障怎么办时，售楼服务员大都说需要找厂家维修。至于维修费用，他们均表示让电梯用户自己分摊，并向笔者介绍，开发商卖房子时，已将电梯成本、安装、检验等费用核算进去，若电梯故障出现在开发商承诺的保修期内，则应由开发商负责维修处理。
一部电梯从安装到报废，其间会产生哪些费用呢？市质监局特检所负责人介绍，电梯管理费用主要涉及材料费、运输费、安装费、检验费、维护保养费等。其中，材料费、运输费、安装费和首次检验费，在房屋开发的时候由开发商核算到房款里。
检验费一次300元或700元，而对用户影响最大的，就是维护保养费了。一部普通高层电梯（10 层楼）的价格在15万元至25万元。
其前五六年的维护保养每年平均在3000元至6000元。但随着年数的增加，这笔费用也将逐年增加。
这些费用主要包含润滑油、门滑块、导靴、按钮、继电器、行程开关等小部件的更换和人工成本。国家质检总局暂时没有规定电梯的使用寿命，严格意义上讲，一部电梯只要检验合格就可以一直使用。
但是，任何一个机械或电器配件都有具体的使用寿命。一部电梯在维护保养到位和使用环境优良的情况下，根据品牌不同一般5年至10年就需进行改造或大修，全部费用为5万元至8万元，其中更换一套电器系统费用为2万元至3万元，更换一套机械系统费用为3万元至5万元。
当电梯服役15年至20年的时候，就需要更换新电梯了。电梯的日常维护保养费折算到物业费中，虽然这个费用的标准相对高些，但一想到电梯的便利，用户目前都能比较平静地接受。
可是，一套商品房的住宅产权通常是70年，如此算下来，用户就需要在一套房子中至少更换二至三部电梯，同时每部电梯还需大修一次。如此算下来，仅电梯一项的支出，约有110多万元需要用户分摊，这笔价值不菲的费用如何让每一户业主公平合理、心平气和的分担，也是实践当中面临的难题。
二、从物权法角度看住宅电梯的权利归属（一）住宅电梯是建筑物区分所有权的共有设施住宅电梯是住宅的共用设备，是否可以作为建筑物区分所有权的客体，应当从建筑物区分所有权的理论进行分析。建筑物区分所有权是一种特殊的物权。
1804 年《法国民法典》首次进行了规定，建筑物区分所有权包括专有权、共有权和共同管理权（成员权）三部分构成，即“三元论”。其中，共有权和共同管理权是在共有部分上成立的两种权利。
根据《物权法》第七十条的规定，建筑物由专有和共有二部分构成。共有部分也被界定为由区分所有权人全体或部分共同所有，不属于专有部分以外的共用部分。
共有部分的界定，无论采用排除法还是列举法往往都非常困难。一般界定共有部分，往往都需先界定专有权部分。
一般来说，成立专有权，成为建筑物区分所有权客体的专用部分，应当具备构造上的独立性和利用上的独立性这两个构成要件。也就是说，实践中都是先界定专有部分，其余的都推定为业主的共有部分因此，判断电梯是属于专有部分还是共有部分，首先应判断电梯是否具有专有部分的构成要件。
电梯与建筑物区内道路等共有部分不同，除了业主享有独幢房屋的例外，一般由一幢建筑物之内的业主共同使用。从构造上来看，电梯在建筑物区内具有构造上的独立性，但对于这幢建筑物的业主，不具备构造上和利用上的独立性。
根据我国《公有住宅售后维修养护管理暂行办法》等相关规定，将电梯列为共有设施，成为共有的组成部分，是毫无疑问的。（二）住宅电梯可否设立专有使用共有部分的共有权，指建筑物区分所有人对区分所有建筑物之共有部分所享有的占有、使用和收益的权利。
对于这种共有权的性质，学术界并未达成共识，一般主张为按份共有。德国和我国台湾的立法都采纳了按份共有规则。
而著名学者郑玉波先生认为，区分所有建筑物之共用部分，如楼梯、墙壁等以及附属之共用部分，为不得分割之按份共有。住宅电梯作为建筑物区分所有权的共有权客体，是否可以就其使用设定为少数所有权。